{"id":895,"date":"2022-08-05T08:00:00","date_gmt":"2022-08-05T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/?p=895"},"modified":"2023-07-28T15:04:49","modified_gmt":"2023-07-28T18:04:49","slug":"metodologia-de-calculo-do-itbi-em-niteroi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/2022\/08\/05\/metodologia-de-calculo-do-itbi-em-niteroi\/","title":{"rendered":"METODOLOGIA DE C\u00c1LCULO DO ITBI EM NITER\u00d3I"},"content":{"rendered":"\n

INTRODU\u00c7\u00c3O<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Os munic\u00edpios receberam da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988 <\/a>a compet\u00eancia para instituir e cobrar, al\u00e9m de outras esp\u00e9cies tribut\u00e1rias, tr\u00eas tipos de impostos: ISS, IPTU e ITBI<\/strong>. E cada um desses impostos possui uma modalidade pr\u00f3pria de lan\u00e7amento, com um formato espec\u00edfico de constitui\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio<\/a>. No caso do ITBI em Niter\u00f3i, a modalidade de lan\u00e7amento \u00e9 o chamado lan\u00e7amento por declara\u00e7\u00e3o<\/strong>, cabendo, portanto, ao pr\u00f3prio contribuinte declarar o valor pelo qual o im\u00f3vel est\u00e1 sendo transmitido, para posterior aceita\u00e7\u00e3o pelo Fisco.<\/p>\n\n\n\n

Realizada a declara\u00e7\u00e3o pelo contribuinte, chega-se \u00e0 segunda etapa do lan\u00e7amento, que consiste na fase de aceita\u00e7\u00e3o do valor<\/strong>. Segundo o C\u00f3digo Tribut\u00e1rio do Munic\u00edpio de Niter\u00f3i – CTM (Lei Municipal n.\u00b0 2597\/2008)<\/a>, em seu artigo 49, a base de c\u00e1lculo do ITBI ser\u00e1 \u201co valor corrente de mercado do bem ou direito objeto da aliena\u00e7\u00e3o\u201d, exceto quanto aos casos previstos nos artigos 50 e 51 da mesma Lei.<\/p>\n\n\n\n

Muitas d\u00favidas surgem quanto \u00e0 possibilidade de a fiscaliza\u00e7\u00e3o n\u00e3o aceitar o valor declarado pelo contribuinte e atribuir ao im\u00f3vel um valor apurado diferente daquele declarado, tal possibilidade encontra respaldo no artigo 53 do pr\u00f3prio CTM, segundo o qual \u201ca autoridade fazend\u00e1ria poder\u00e1 arbitrar a base de c\u00e1lculo sempre quando constatar que o valor declarado pelo contribuinte \u00e9 menor do que o valor corrente de mercado do bem ou direito objeto da aliena\u00e7\u00e3o.\u201d <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a jurisprud\u00eancia dos tribunais superiores tem reafirmado essa possibilidade, como em decis\u00e3o mais recente do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no \u00e2mbito do REsp 1.937.821\/SP (Tema Repetitivo 1.113), da qual se destaca a seguinte tese: \u201co valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelo contribuinte goza da presun\u00e7\u00e3o de que \u00e9 condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio (art. 148 do CTN)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, pode o Fisco afastar o valor declarado para o im\u00f3vel em transmiss\u00e3o, quando constatar que o valor declarado pelo contribuinte \u00e9 menor do que o valor corrente de mercado, desde que haja a regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio.<\/p>\n\n\n\n

SOLICITA\u00c7\u00c3O DE LAN\u00c7AMENTO DO ITBI<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

A Secretaria da Fazenda de Niter\u00f3i disponibiliza em seu site a possibilidade de se realizar a solicita\u00e7\u00e3o de lan\u00e7amento do ITBI de forma online.<\/a> Nos casos em que a solicita\u00e7\u00e3o \u00e9 processada automaticamente, o requerente pode emitir a guia imediatamente e efetuar o pagamento do imposto. Nessa hip\u00f3tese, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo Fisco. J\u00e1 nos casos em que a solicita\u00e7\u00e3o n\u00e3o puder ser processada automaticamente, o requerente deve gerar o formul\u00e1rio preenchido DITI \u2013 Documento de Informa\u00e7\u00e3o para Tributa\u00e7\u00e3o do ITBI<\/a> \u2013 e o enviar para o e-mail itbi@fazenda.niteroi.rj.gov.br ou entreg\u00e1-lo presencialmente no atendimento da Central de Atendimento ao Cidad\u00e3o, juntamente com a documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria, iniciando-se processo administrativo que resultar\u00e1 na avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Feitas tais considera\u00e7\u00f5es, cabe agora analisar a metodologia adotada pela Secretaria para a atribui\u00e7\u00e3o do valor de mercado aos im\u00f3veis, nos casos em que se faz necess\u00e1ria a avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

METODOLOGIA DE AVALIA\u00c7\u00c3O<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Seguindo os padr\u00f5es mais t\u00e9cnicos de avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, adotam-se em Niter\u00f3i os modelos estabelecidos nas normas emitidas pela Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Normas T\u00e9cnicas – ABNT -, especialmente na NBR 14653-1 \u2013 Avalia\u00e7\u00e3o de bens \u2013 Parte 1: Procedimentos gerais e na NBR 14653-2 \u2013 Avalia\u00e7\u00e3o de bens \u2013 Parte 2: Im\u00f3veis urbanos.<\/p>\n\n\n\n

Em s\u00edntese, a NBR 14653 \u00e9 exigida em todas as manifesta\u00e7\u00f5es escritas de trabalhos que caracterizem o valor de bens, de seus frutos ou de direitos sobre eles. <\/strong>Nela s\u00e3o determinadas todas as metodologias e parametriza\u00e7\u00f5es utilizadas nos laudos e pareceres de avalia\u00e7\u00e3o mercadol\u00f3gica de im\u00f3veis. A primeira parte da norma (NBR 14653-1) se destina aos procedimentos gerais e \u00e9 utilizada em conjunto com as demais partes de acordo com o tipo de bem a ser avaliado.<\/p>\n\n\n\n

Dentre as metodologias existentes em tais normas, Niter\u00f3i adota os dois modelos mais recomendados de avalia\u00e7\u00e3o: M\u00e9todo Comparativo Direto de Dados de Mercado e M\u00e9todo Evolutivo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

M\u00c9TODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Para a identifica\u00e7\u00e3o do valor de mercado de um im\u00f3vel, sempre que poss\u00edvel, deve-se preferir este m\u00e9todo, conforme definido na Norma ABNT NBR 14653-1. Nele, s\u00e3o analisados elementos semelhantes ou assemelhados ao bem avaliando, com objetivo de encontrar a tend\u00eancia de forma\u00e7\u00e3o de seus pre\u00e7os. A homogeneiza\u00e7\u00e3o das caracter\u00edsticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a infer\u00eancia estat\u00edstica. \u00c9 preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de apartamentos, escrit\u00f3rios, lojas, terrenos, casas padronizadas, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. O M\u00e9todo Comparativo Direto de Dados de Mercado consiste, em linhas gerais, na seguinte sequ\u00eancia de procedimentos:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1) Identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel avaliando;<\/p>\n\n\n\n

2) Levantamento de dados de mercado (amostras\/an\u00fancios em sites especializados) com caracter\u00edsticas as mais semelhantes poss\u00edveis entre si e em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel avaliando, de forma a exigir pequenos ajustes de homogeneiza\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

3) Tratamento por fatores, de forma a homogeneizar cada elemento amostral em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel avaliando (situa\u00e7\u00e3o paradigma), atrav\u00e9s da multiplica\u00e7\u00e3o de ajustes num\u00e9ricos (fatores valorizantes ou desvalorizantes) sobre a amostra. Os fatores presentes no modelo adotado por Niter\u00f3i s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

3.1) Fator de oferta, de modo a descontar os efeitos da negocia\u00e7\u00e3o sobre o valor anunciado da amostra;<\/p>\n\n\n\n

3.2) Fator de localiza\u00e7\u00e3o, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos da localiza\u00e7\u00e3o sobre o valor anunciado da amostra, em compara\u00e7\u00e3o com o im\u00f3vel avaliando;<\/p>\n\n\n\n

3.3) Fator de topografia, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos da topografia do terreno sobre o valor anunciado da amostra, em compara\u00e7\u00e3o com o im\u00f3vel avaliando;<\/p>\n\n\n\n

3.4) Fator de \u00e1rea, que varia atrav\u00e9s de f\u00f3rmula matem\u00e1tica pr\u00e9-estabelecida, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos da \u00e1rea sobre o valor anunciado da amostra, em compara\u00e7\u00e3o com o im\u00f3vel avaliando; e<\/p>\n\n\n\n

3.5) Fator de padr\u00e3o construtivo\/conserva\u00e7\u00e3o, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos do padr\u00e3o construtivo\/conserva\u00e7\u00e3o sobre o valor anunciado da amostra, em compara\u00e7\u00e3o com o im\u00f3vel avaliando;<\/p>\n\n\n\n

4) Saneamento amostral, utilizado apenas quando se verifica uma varia\u00e7\u00e3o relativa no valor unit\u00e1rio de \u00e1rea (R$\/m\u00b2) superior a 15% (quinze por cento), ap\u00f3s a homogeneiza\u00e7\u00e3o, consistindo na aplica\u00e7\u00e3o de filtros estat\u00edsticos que objetivam eliminar amostras n\u00e3o representativas do conjunto. Para tanto, aplicamos, sucessivamente, tr\u00eas crit\u00e9rios de saneamento:<\/p>\n\n\n\n

4.1) Verifica\u00e7\u00e3o dos valores pelo crit\u00e9rio excludente de Chauvenet, que estatisticamente classifica as amostras em PERTINENTES ou DISCREPANTES, somente aproveitando nas fases seguintes o primeiro grupo (amostras PERTINENTES);<\/p>\n\n\n\n

4.2) C\u00e1lculo da amplitude do intervalo de confian\u00e7a, que estatisticamente classifica as amostras em REPRESENTATIVAS ou N\u00c3O REPRESENTATIVAS, somente aproveitando na fase seguinte o primeiro grupo (amostras REPRESENTATIVAS); <\/p>\n\n\n\n

4.3) C\u00e1lculo do campo de arb\u00edtrio, que estatisticamente seleciona as amostras ADMISS\u00cdVEIS, somente sendo elas aproveitadas no c\u00e1lculo final do valor unit\u00e1rio de \u00e1rea (R$\/m\u00b2);<\/p>\n\n\n\n

5) Avalia\u00e7\u00e3o final, que resulta da multiplica\u00e7\u00e3o do valor unit\u00e1rio final de \u00e1rea (R$\/m\u00b2) pela \u00e1rea considerada do im\u00f3vel (m\u00b2).<\/p>\n\n\n\n

Ainda dentro do M\u00e9todo Comparativo Direto de Dados de Mercado, enquadra-se a hip\u00f3tese de o Fisco localizar nos s\u00edtios especializados um an\u00fancio que se refira ao pr\u00f3prio im\u00f3vel avaliado; nesse caso, de forma simplificada, dispensa-se a necessidade de se buscarem outras amostras para o tratamento por fatores, pois o an\u00fancio do pr\u00f3prio im\u00f3vel representa adequadamente o seu valor de mercado, cabendo apenas a aplica\u00e7\u00e3o de um fator de redu\u00e7\u00e3o decorrente da oferta, de modo a descontar os efeitos da negocia\u00e7\u00e3o sobre o valor anunciado.<\/p>\n\n\n\n

M\u00c9TODO EVOLUTIVO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

O M\u00e9todo Evolutivo combina o M\u00e9todo Comparativo Direto de Dados de Mercado, descrito anteriormente, para a avalia\u00e7\u00e3o do terreno e o M\u00e9todo da Quantifica\u00e7\u00e3o de Custos para a avalia\u00e7\u00e3o das benfeitorias.<\/strong> O M\u00e9todo da Quantifica\u00e7\u00e3o de Custos busca identificar o custo de reedi\u00e7\u00e3o de benfeitorias, podendo ser apropriado pelo custo unit\u00e1rio b\u00e1sico de constru\u00e7\u00e3o. Para isso, \u00e9 utilizada como refer\u00eancia a tabela SINDUSCON – Rio – NBR 12.271\/2006 \u2013 CUB, e aplicado um fator de deprecia\u00e7\u00e3o de acordo com a Tabela de Ross-Heidecke. O m\u00e9todo \u00e9 indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexist\u00eancia de dados amostrais semelhantes ao avaliando. \u00c9 o caso de resid\u00eancias de alto padr\u00e3o, galp\u00f5es, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n
REFER\u00caNCIAS NORMATIVAS:<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

1 – C\u00f3digo Tribut\u00e1rio do Munic\u00edpio de Niter\u00f3i – CTM (Lei Municipal n.\u00b0 2597\/2008);<\/p>\n\n\n\n

2 – Norma ABNT NBR 14653-1:2001 \u2013 Avalia\u00e7\u00e3o de bens \u2013 Parte 1: Procedimentos gerais;<\/p>\n\n\n\n

3 – Norma ABNT NBR 14653-2:2011 \u2013 Avalia\u00e7\u00e3o de bens \u2013 Parte 2: Im\u00f3veis urbanos;<\/p>\n\n\n\n

4 – Norma para Avalia\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis Urbanos IBAPE\/SP: 2011.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A Secretaria da Fazenda de Niter\u00f3i disponibiliza em seu site a possibilidade de se realizar a solicita\u00e7\u00e3o de lan\u00e7amento do ITBI de forma online. Nos casos em que a solicita\u00e7\u00e3o \u00e9 processada automaticamente, o requerente pode emitir a guia imediatamente e efetuar o pagamento do imposto. Nessa hip\u00f3tese, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo Fisco. J\u00e1 nos casos em que a solicita\u00e7\u00e3o n\u00e3o puder ser processada automaticamente, o requerente deve gerar o formul\u00e1rio preenchido DITI \u2013 Documento de Informa\u00e7\u00e3o para Tributa\u00e7\u00e3o do ITBI \u2013 e o enviar para o e-mail itbi@fazenda.niteroi.rj.gov.br ou entreg\u00e1-lo presencialmente no atendimento da Central de Atendimento ao Cidad\u00e3o, juntamente com a documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria, iniciando-se processo administrativo que resultar\u00e1 na avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n","protected":false},"author":26,"featured_media":896,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-895","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-boas-praticas"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/895","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/26"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=895"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/895\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":913,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/895\/revisions\/913"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=895"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=895"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fazenda.niteroi.rj.gov.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=895"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}