Sessão 1603º, realizada em 14/01/2026

Processo: 030/005903/2024

Recorrente: Rinaldo de Souza Ribeiro

Recorrido: – Fazenda Pública Municipal  

“Ementa: Recurso voluntário. IPTU. Obrigação principal. Lançamento anual. 1. Controvérsia acerca da natureza jurídica de área classificada como “área remanescente”, a qual foi atribuída aos condôminos como área comum não rateada ao tempo da aprovação do projeto original perante a Prefeitura de Niterói e instituição do condomínio perante o Registro Geral de Imóveis. 2. Aquisição de porção de terra denominada Gleba 01 em 1982 por 4 (quatro) coproprietários com o objetivo de implantar um condomínio denominado Village Itacoatiara. 3. Desmembramento da Gleba 01 em Gleba 01-B, esta última utilizada na implantação do condomínio, o qual foi aprovado pela Prefeitura de Niterói em 1986 com área total de 416.046,75m2 , sendo 47.670,99 m2 de área utilizada (áreas privativas e ruas) e 368.375,76 m2 de área não utilizada (condominial). 4. Desmembramento da Gleba 01-B em 35 áreas no total de 47.670,99m2 (AP. 001 a AP 035) e 1 (uma) área de 368.375,76m2 (área remanescente), com abertura de matrícula própria para cada uma delas, incluindo a área remanescente, perante o 16º Ofício de Niterói entre os anos de 1987 e 1997. 5. Condomínio que, apesar de aprovação pela Prefeitura de Niterói, não foi legalmente instituído. Utilização de certidão emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda para a realização de um desmembramento, nos termos da Lei nº 6.766/1979, ao invés da instituição de um condomínio, conforme Lei nº 4.591/64. 6. Escritura de extinção de condomínio geral celebrada em 1986 perante o 16º Ofício de Niterói, com exceção das áreas designadas pelas siglas AP 003, AP 026, 1P 027 e a “área condominial”, que permaneceram em copropriedade (condomínio geral). 7. Registro da Convenção do Condomínio “Village Itacoatiara” perante as matrículas das áreas designadas pelas siglas AP001 a AP035, bem como na matrícula da “área remanescente”. 8. Convenção que se refere a um condomínio de fato existente entre os proprietários das áreas AP 001 a AP035 e da “área remanescente, e não de um condomínio edilício regularmente instituído. 9. Fotografias aéreas que demonstram segregação da “área remanescente”, a qual sequer é acessada pelos proprietários das áreas designadas pelas siglas AP 01 a AP.035. 10. Parecer emitido pelo INEA no sentido de que as áreas remanescentes que margeiam as laterais das Áreas Privativas 13 e 18 os fundos das áreas privativas 18,19 a 35 do condomínio Village Itacoatiara, encontram-se totalmente inseridas nos limites do “PESET”, o que afasta a possibilidade de “posse por parte dos condôminos ou qualquer tipo particular da utilização ou usufruto das áreas remanescentes de matrícula RGI 13907ª”. 11. Boletim de Informação Cadastral (BIC) dá inscrição imobiliária que indica a retirada da referida área de superfície do rateio. Recurso voluntário parcialmente provido”.

Publicado em 03/02/2026

Inteiro teor do Acórdão nº 3528/2026